Mây xám bao phủ thị trường chung cư

Giá giảm, thanh khoản kém, nguồn cung ồ ạt nhưng lượng tiền bị siết chặt… vẫn được cho là những nguyên nhân chính khiến thị trường căn hộ chung cư chìm đắm trong gam màu xám xịt.

Theo báo cáo phân tích nhận định của một số công ty tư vấn nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp như Savills, Colliers International…

Mặc dù diễn biến thị trường căn hộ hết sức ảm đảm nhưng số lượng dự án ra hàng vẫn rất nhiều. Riêng quý II, Hà Nội có gần dự án chào bán với 3.500 căn hộ (căn hộ cao cấp 1.800 căn, trung cấp khoảng 1.300 căn, còn lại căn hộ bình dân khoảng 500 căn. Hiện giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp với hạng sang có giá trung bình 3.230USD/m2; cao cấp 1.995USD/m2; trung cấp 1.400USD/m2 và bình dân 1.040USD/m2. Trong đó, các dự án chủ yếu tập trung các quận Từ Liêm, Hà Đông, Cầu Giấy.

Dự báo, trong năm 2011 sẽ có khoảng 11.000 căn hộ mới ra mắt thị trường. Nguồn cung chung cư trong những năm tới vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây thành phố. Giai đoạn từ 2011 - 2014, nguồn cung mới của quận Hà Đông chiếm tỷ trọng 28%, Từ Liêm chiếm 15%, Cầu Giấy 15%...

Nếu nhìn tổng thế,  giá phân khúc căn hộ đã giảm mạnh, nếu so với quý I/2011 thì mức giá này mới giảm nhẹ khoảng dưới 5%, trong khi đó nếu so với cùng kỳ năm 2010 thì tất cả các phân khúc đều tăng trên dưới 5%, trong đó riêng phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng mạnh nhất - xấp xỉ 10%.

Ông Phan Thành Mai – Giám đốc mạng các sàn giao dịch bất động sản cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản hiện đang đối mặt với rất nhiều khó khăn khi lãi suất ngân hàng đang ở mức rất cao thậm chí còn cao hơn cả lợi nhuận doanh nghiệp có vì vậy nhiều chủ đầu tư buộc dừng triển khai dự án bởi càng làm càng lỗ.

Xét góc độ thị trường, phân khúc chung cư tại Hà Nội đã rơi vào tình trạng bão hòa, những dự án vị trí tốt thì giá quá cao không đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng, còn vị trí xa từ vành đai 3-4 hiện không có giao dịch. Vì vậy, để tồn tại các doanh nghiệp cần điều tiết lại hoạt dộng kinh doanh để thấy dự án nào hiệu quả thu hồi vốn nhanh thì tiếp tục đầu tư còn dự án nào kém hiệu quả nên dừng triển khai.

Lý giải nguyên nhân thị trường chung cư ảm đảm, đại diện doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, việc giá chung cư giảm trong suốt thời gian dài một phần do ảnh hưởng tín dụng đồng thời tâm lý người mua nhà cũng bị chi phối

Ví dụ như người có nhu cầu mua nhà ở thực sự các cặp vợ chồng trẻ, công nhân viên chức có thu nhập tương đối trung bình do lượng tiền eo hẹp vì vậy phụ thuộc nhiều tiền vay ngân hàng, khi ngân hàng tăng lãi suất họ sẽ gặp khó khăn trong việc trả lãi và gốc. Còn phía nhà đầu tư, đầu cơ đã đổ tiền vào thị trường căn hộ nhưng đến thời điểm đáo hạn ngân hàng cũng buộc bán ra. Cùng một lúc cả người tiêu dùng và nhà đầu tư đều bán ra buộc giá nhà phải giảm xuống.

"Các dự án đã hình thành rồi thì lợi nhuận tốt hơn do vốn vay, giá vật liệu... đã ký kết nhà sản xuất, ngân hàng từ trước. Còn với dự án đang xây dựng dở dang do chịu áp lực giá đầu vào lớn do đó chủ đầu tư phải trả lãi quá nhiều và công việc xây dựng chịu rất nhiều yếu tố từ vĩ mô, tín dụng ngân hàng cho đến biến động nguyên vật liệu…" vị này cho biết

Theo bà Đỗ Thu Hằng – trưởng bộ phân nghiên cứu, tư vấn Savills, thị trường căn hộ đang chịu áp lực lớn từ chính sách tín dụng thắt chặt. Về phía doanh nghiệp hiện đang chi phí vốn vay quá cao thậm chí cao hơn lợi nhuận doanh nghiệp vì vậy nhiều doanh nghiệp buộc phải  dừng triển khai dự án gây ảnh hưởng đến cung hàng thị trường. Điều này khiến người mua nhà thất vọng. Xét về phía khách hàng, trong ngắn hạn, Chính phủ tiếp tục thắt chặt tiền tệ thì họ đưa vào gửi ngân hàng hưởng lãi suất còn lợi hơn rất nhiều đầu tư thị trường chung cư bởi việc dự án chậm triển khai, tiến độ kéo dài quá quy định lâu nay đã khiến nhiều người mất niềm tin vào phân khúc này.

(Báo điện tử VnMedia)